Steeds meer ondernemers krijgen ermee te maken: het bedrijfspand moet worden verduurzaamd. Dat is allang geen toekomstmuziek meer, maar aan de orde van de dag. Zodra een pand wordt verhuurd, ontstaat al snel discussie over de vraag of de verhuurder of de huurder de verduurzamingskosten moet betalen. Omdat deze kosten fors kunnen lopen, wil je als huurder vooraf duidelijkheid daarover en niet pas wanneer je de factuur ontvangt
In deze blog leggen wij uit hoe dit juridisch in elkaar steekt en waar u als ondernemer op moet letten bij het opstellen dan wel het beoordelen van uw huurcontract.
Sinds 2023: geen keuze meer
Voor veel kantoorruimtes geldt sinds 2023 minimaal energielabel C. Zonder dat label mag het pand in principe niet meer als kantoor worden gebruikt. Verduurzaming is daarmee een noodzakelijke investering geworden en een kwestie waar steeds meer ondernemers mee te maken krijgen.
Wat valt er onder verduurzaming?
Bij verduurzamende maatregelen kunt u bijvoorbeeld denken aan het isoleren van het dak, gevels en muren en het aanschaffen van dubbele beglazing, zonnepanelen, warmtepompen, energiezuinige verlichting en duurzame verwarmings- en ventilatiesystemen.
Hoofdregel: het huurcontract bepaalt
De wet bevat geen specifieke regeling over de verdeling van verduurzamingskosten. Doorslaggevend is daarom wat partijen in de huurovereenkomst hebben afgesproken. Veel huurovereenkomsten zwijgen echter over verduurzaming, waardoor onduidelijkheid ontstaat over de vraag wie de rekening moet betalen. Dat probleem wordt versterkt doordat verduurzaming niet goed past binnen de klassieke onderhoudsbepalingen van de huurovereenkomst en ook de standaard ROZ-modelovereenkomsten meestal geen duidelijk antwoord bieden.
Wat als het contract niets regelt?
Als er niets wordt geregeld dan wordt er teruggevallen op de klassieke verdeling tussen groot en klein onderhoud. Groot onderhoud betreft ingrijpende reparaties en vervangingen aan het gebouw en komen in beginsel voor rekening van de verhuurder. Klein onderhoud ziet toe op dagelijks gebruik en kleine herstellingen en komt doorgaans voor rekening van de huurder.
Bij verduurzaming is dit onderscheid minder duidelijk. Veel maatregelen lijken op groot onderhoud, maar hangen soms ook samen met het gebruik van de huurder. De uitkomst verschilt daardoor per situatie. Bij de uitkomst speelt ook mee wie de eigenaar is van de installaties, wat de aard is van de maatregel en wie van de investering profiteert.
Wie draagt welke kosten normaliter?
Voor rekening van de verhuurder
Structurele ingrepen aan het gebouw liggen doorgaans bij de verhuurder, zoals isolatie van dak, gevel en vloer, vervanging van de ramen en deuren en gebouwgebonden installaties (bijvoorbeeld verwarmingsketels, warmtepompen, elektrische installaties en ventilatiesystemen). Ook wettelijke keuringen en veiligheidscontroles vallen in beginsel onder de verantwoordelijkheid van de verhuurder.
Voor rekening van de huurder
De huurder draagt in beginsel de kosten van gebruik en dagelijks onderhoud, zoals filtervervanging, kleine reparaties en het energieverbruik. Kleine energiebesparende maatregelen binnen het gehuurde kunnen meestal zonder toestemming worden aangebracht.
Type bedrijfsruimte van invloed op de verdeling
Ook het soort bedrijfsruimte beïnvloedt de verdeling van de verduurzamingskosten. Bij kantoorruimtes komen grote (gebouwgebonden) installaties vaak voor rekening van de verhuurder. Bij winkelruimtes daarentegen komen aanpassingen binnen het gehuurde vaak voor rekening van de huurder. Bij bedrijfs- of industriële ruimtes hangt de verdeling juist weer sterk af van de contractuele afspraken.
Leg afspraken over verdeling contractueel goed vast
Omdat de wet weinig houvast biedt, is een duidelijk duidelijke contractuele regeling essentieel om discussies achteraf te voorkomen. Daarnaast is het raadzaam om verduurzamingsplannen tijdig met uw (ver)huurder te bespreken, zeker bij nieuwe huur of een verlenging. Bij grotere projecten kan juridisch advies helpen om verwachtingen helder te formuleren en conflicten te voorkomen.
Heeft u hulp nodig bij het opstellen of beoordelen van uw huurovereenkomst? De ondernemingsjuristen van The Legal Company helpen u hier graag bij. Neem gerust contact met ons op via info@thelegalcompany.nl of bel naar 020-3450152