Een huurovereenkomst opzeggen lijkt vaak een eenvoudige administratieve handeling. Toch gaat het daar in de praktijk juist regelmatig mis en dat kan u als ondernemer duur komen te staan. Een kleine fout is al snel gemaakt. Denk aan een mail in plaats van een aangetekende brief of een opzegging die te laat wordt gedaan. De vraag is hoe hard u daar juridisch op wordt afgerekend en of u daardoor echt vast kunt blijven zitten aan uw huurcontract.
Een recente uitspraak van de rechtbank Den Haag (ECLI:NL:RBDHA:2026:3042) laat zien dat de regels rondom opzegging streng zijn, maar dat dit soort fouten niet altijd fataal hoeven te zijn.
De casus in het kort
Een bedrijfspand wordt voor vijf jaar verhuurd, met als einddatum 30 september 2025. Tijdens die periode betaalt de huurder structureel te laat, soms met flinke achterstanden. Voor de verhuurder is dat uiteindelijk de aanleiding om de huurovereenkomst op te zeggen. Alleen gebeurt dat niet helemaal volgens de afspraken. De opzegging wordt per e-mail verstuurd in plaats van via aangetekende brief of deurwaardersexploot, en komt bovendien één dag te laat binnen ten opzichte van de contractuele opzegtermijn.
De huurder ziet daarin zijn kans en stelt dat de opzegging ongeldig is. Volgens hem betekent dit dat de huurovereenkomst met vijf jaar is verlengd. Na het einde van de huur blijft hij in het pand zitten. De verhuurder grijpt daarop in door de sloten te vervangen, waarna het conflict uitmondt in een kort geding. De kernvraag: maken deze formele fouten de opzegging ongeldig, of is de huur toch geëindigd?
Onjuiste opzegging
De huurder zet zwaar in op de vormfout: er is niet opgezegd via aangetekende brief of deurwaardersexploot, maar per e-mail. De rechtbank volgt dat verweer niet. De voorgeschreven vorm heeft volgens de rechtbank vooral een bewijsfunctie. Het gaat erom dat duidelijk is dát en wanneer de opzegging de wederpartij heeft bereikt. Andere vormen van communicatie zijn daarmee niet automatisch ongeldig.
In dit geval is doorslaggevend dat de huurder direct per e-mail reageert op de opzegging. Daarmee staat vast dat hij de opzegging heeft ontvangen. Aan het doel van de vormvereiste is dus voldaan. De rechter benadrukt daarmee dat het niet draait om de vorm op zichzelf, maar om de vraag of ontvangst vaststaat.
Te late opzegging
Dan de tweede fout: de opzegging is één dag te laat gedaan. In beginsel is dat juridisch risicovol, omdat dit normaal gesproken kan leiden tot verlenging van de huurovereenkomst.
Toch kijkt de rechtbank ook naar de context. De huurder accepteerde de opzegging aanvankelijk en maakte pas later, tijdens de procedure, een punt van de termijnoverschrijding.
In combinatie met het feit dat het slechts om één dag gaat, vindt de rechter het niet redelijk om de opzegging daarop te laten stranden. De opzegging blijft dus in stand en de huurovereenkomst eindigt per 1 oktober 2025. Tegelijkertijd wordt benadrukt dat dit geen vaste regel is: in beginsel blijft een te late opzegging gewoon te laat.
Slecht betaalgedrag
Het doorslaggevende element in deze zaak is het betalingsgedrag van de huurder. In 54 van de 60 maanden werd de huur te laat betaald, met achterstanden die soms opliepen tot negen maanden.
In die situatie vindt de rechter dat een beroep op een formele fout (één dag te laat opzeggen) niet meer overtuigt. Het gedrag van de huurder weegt zwaarder dan de strikte toepassing van de termijnregel, zeker omdat de opzegging aanvankelijk ook werd geaccepteerd.
De rechter merkt bovendien op dat dit betalingsgedrag op zichzelf al voldoende zou zijn geweest om de huurovereenkomst te ontbinden.
Eigenrichting
De verhuurder maakt vervolgens nog wel een fout door zelf de sloten te vervangen. Dat is eigenrichting en juridisch niet toegestaan zonder tussenkomst van de rechter. Ook als de huur is geëindigd, moet een ontruiming via de juiste weg verlopen. De rechter pakt dit gedrag aan, maar laat de beëindiging van de huurovereenkomst wel in stand.
Advies voor de praktijk
Voor verhuurders laat deze uitspraak zien dat zorgvuldigheid bij opzegging essentieel blijft. Termijnen moeten strak worden bewaakt en ontvangst moet aantoonbaar zijn. Tegelijk blijft gelden dat u nooit zelf mag ontruimen zonder rechterlijk vonnis, ook niet als u denkt dat de huur is geëindigd. Blijf dus binnen de juridische kaders handelen.
Voor huurders is de les dat een beroep op een vormfout of kleine termijnoverschrijding geen zekerheid biedt. Zeker niet bij structureel slecht betaalgedrag. In dat soort gevallen kijkt de rechter naar het totaalbeeld en kan een formeel verweer zijn kracht verliezen. Gedraag u dus als goed huurder gedurende de looptijd van de huurovereenkomst.
Heeft u advies nodig bij het aangaan of de beëindiging van een huurovereenkomst of bij andere huurrechtelijke vraagstukken? De ondernemingsjuristen van The Legal Company helpen u daar graag bij. Neem gerust contact met ons op via info@thelegalcompany.nl of bel naar 020-3450152.
