Veel ondernemers huren hun winkel, horecapand of andere bedrijfsruimte al jarenlang. Soms tegen een huurprijs die lager ligt dan de huidige marktprijs. Maar wat als de verhuurder ineens ziet dat een andere partij bereid is om veel meer te betalen? Mag de verhuurder dan het huurcontract beëindigen om ruimte te maken voor een andere huurder?
De Hoge Raad heeft vraag recent duidelijk beantwoord: nee, dat mag niet (ECLI:NL:HR:2025:1962).
Waar ging de zaak over?
De zaak betrof een supermarktlocatie in Amsterdam die al sinds 1989 door dezelfde huurder wordt gebruikt. Na meerdere verlengingen loopt de huurovereenkomst sinds 2019 voor onbepaalde tijd. De jaarlijkse huur bedraagt op dat moment ongeveer € 488.000.
De verhuurders vonden deze huur niet langer marktconform. Een andere partij zou namelijk bereid zijn om circa € 775.000 per jaar te betalen. In plaats van een procedure te starten om de huurprijs aan te passen, zegden de verhuurders de huurovereenkomst op. Zij baseerden zich daarbij op de wettelijke belangenafweging bij beëindiging van bedrijfsruimte. Het enige aangevoerde belang was dat het pand bij een andere huurder meer zou opleveren.
De centrale vraag in deze uitspraak was: “Mag een huurovereenkomst voor een 290-bedrijfsruimte worden beëindigd uitsluitend omdat een hogere huur mogelijk is?”
Wat is een 290-bedrijfsruimte?
Deze uitspraak ziet op zogenoemde 290-bedrijfsruimte. Daaronder vallen bedrijfsruimtes die worden verhuurd voor de uitoefening van een kleinhandelsbedrijf, een restaurant of café, een afhaal- of besteldienst of een ambachtsbedrijf.
Voorwaarde is dat er in het pand een voor het publiek toegankelijk gedeelte aanwezig is waar de verkoop of dienstverlening plaatsvindt. In de praktijk betekent dit dat vrijwel alle bedrijfsruimtes waar klanten binnenlopen om iets te kopen of te bestellen onder het 290-regime vallen. Ook hotels en campings worden als 290-bedrijfsruimte aangemerkt.
Oordeel van de Hoge Raad
Het oordeel is helder: een hogere huurprijs op zichzelf is geen geldige grond voor beëindiging van een huurovereenkomst voor 290-bedrijfsruimte. Dit geldt ook wanneer de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd loopt. Dit geldt ook als de huurovereenkomst voor onbepaalde tijd geldt.
De Hoge Raad benadrukt dat de wet bewust twee gescheiden procedurele routes kent:
- één voor huurprijsaanpassing, en
- één voor huurbeëindiging.
Is de huur niet (meer) marktconform, dan biedt de wet daarvoor een specifieke procedure via artikel 7:303 BW. Die procedure kan niet worden omzeild door via een belangenafweging aan te sturen op beëindiging van het huurcontract.
Wat betekent dit voor u als ondernemer?
Deze uitspraak bevestigt de sterke huurbescherming van huurders van 290-bedrijfsruimte. Een verhuurder kan een lopende huurovereenkomst niet beëindigen alleen omdat het pand bij een andere huurder meer zou opleveren of om zo een huurverhoging af te dwingen. Voor ondernemers die een bedrijfsruimte huren, zorgt dit voor duidelijkheid, zekerheid en bescherming van de continuïteit van hun onderneming.
Dat neemt niet weg dat het bij het sluiten van nieuwe huurovereenkomsten belangrijk blijft om alert te zijn op de afspraken die worden gemaakt. Zo kunnen partijen vastleggen dat bepaalde opzeggingsmogelijkheden voor de verhuurder worden uitgesloten, bijvoorbeeld opzegging wegens dringend eigen gebruik of op basis van een belangenafweging. Ook is dossieropbouw rondom opzegging en huurprijsverhoging wel van belang want je moet natuurlijk wel als huurder kunnen bewijzen dat de huur is opgezegd vanwege de huurprijs.
Heeft u vragen over een lopend dossier en uw huurovereenkomst of het vastleggen van afspraken of voeren van communicatie? De ondernemingsjuristen van The Legal Company helpen u hier graag bij. Neem gerust contact met ons op via info@thelegalcompany.nl of bel naar 020-3450152.
