Mondelinge afspraken over het gebruik van bedrijfsruimtes komen in de praktijk vaak voor — zeker in de sportwereld, waar bijvoorbeeld kantines, keukens of ruimtes incidenteel worden gebruikt. Maar wanneer is er eigenlijk sprake van een huurovereenkomst, en welke huurbescherming geldt dan? De uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (ECLI:NL:RBROT:2025:8950) laat zien dat dit juridisch nogal wat uitmaakt.
Wat was er afgesproken?
Een verhuurder had met een huurder mondeling afgesproken dat de huurder tijdens het wedstrijdseizoen de keuken in de kantine van de verhuurder mocht gebruiken. De vergoeding bedroeg aanvankelijk €150 per zaterdag, later €175. De huurder verkocht vanuit de keuken onder meer broodjes, tosti’s, patat en snacks aan bezoekers tijdens wedstrijddagen.
Na verloop van tijd wilde de verhuurder de samenwerking beëindigen. De huurder beriep zich op huurbescherming op grond van artikel 7:290 BW, terwijl de verhuurder stelde dat dit niet gold omdat de kantine niet publiek toegankelijk was en viel onder 7:230a BW bedrijfsruimte.
Is er sprake van huur?
De kantonrechter stelt voorop dat sprake is van huur zodra de ene partij zich verbindt om een zaak (of een gedeelte daarvan) in gebruik te geven en de andere partij daarvoor een tegenprestatie betaalt (artikel 7:201 lid 1 BW). Het maakt daarbij niet uit dat het gebruik beperkt is tot bepaalde tijdstippen. In dit geval stond dus vast dat er sprake was van een huurovereenkomst.
Welk huurregime geldt?
Vervolgens moest de rechtbank bepalen onder welk huurregime deze overeenkomst valt. Dat is een belangrijk onderscheid omdat de spelregels per type ruimte verschilt:
- Artikel 7:290 BW: huur van bedrijfsruimte met sterke huurbescherming (zoals cafés, restaurants of winkels die voor publiek toegankelijk zijn).
- Artikel 7:230a BW: huur van overige bedrijfsruimte met beperkte bescherming (bijvoorbeeld kantoorruimtes, opslag, besloten ruimtes).
De kernvraag was dus: is de kantine voor het publiek toegankelijk?
Geen publiek, maar besloten karakter
De rechtbank vond van niet. De kantine was alleen open op wedstrijddagen en gericht op leden en hun gasten. Er was geen reclame naar buiten, geen vrije toegang en geen openstelling voor derden. De activiteiten hadden dus een besloten karakter. Daarmee viel de ruimte niet onder artikel 7:290 BW.
Gevolg: toepassing van artikel 7:230a BW
De overeenkomst werd gekwalificeerd als huur van overige bedrijfsruimte (artikel 7:230a BW). Dat betekent dat de huurder geen uitgebreide huurbescherming geniet, waaronder opzegbescherming, maar slechts ontruimingsbescherming. De verhuurder kon de overeenkomst dus opzeggen, met inachtneming van een redelijke opzegtermijn (in dit geval drie maanden). Uiteraard kunt u dan als huurder een beroep doen op ontruimingsbescherming. Daar zitten ook wat spelregels aan vast.
Wat kunt u als ondernemer hiervan leren?
Leg huurdersafspraken altijd schriftelijk vast.
Mondelinge afspraken zorgen vaak voor onduidelijkheid en misstanden.
Weet onder welk huurregime u valt: 230a of 290?
Alleen gebouwen die openstaan voor het algemene publiek vallen onder de zware huurbescherming van artikel 7:290 BW. Publiek toegankelijk mag ook beperkt zijn, pasje, slagboom dat maakt niet uit voor 290!
Zorg dus dat u vooraf laat kwalificeren onder welk regime uw gehuurde gebouw valt. Sommige gebouwen en ruimtes zijn heel duidelijk maar er blijft echt een groot grijs gebied. De definitie van 290 bedrijfsruimte is ook een achterhaalde definitie en komt uit 1971. De politiek is daar naar aan het kijken. Bij discussie over of iets een 290/230a bedrijfsruimte is, speelt plaatsgebondenheid vaak een grote rol.
Soorten 290 bedrijfsruimtes zijn bijv.:
- Horeca bedrijven: cafés, restaurants of hotels;
- Winkelbedrijven;
- Ambachtsbedrijven: edelsmid, lederen tasjesmaker, schoenmaker, kappers.
Besloten gebruik 230a betekent minder bescherming.
Ruimtes die enkel toegankelijk zijn voor leden of genodigden vallen meestal onder artikel 7:230a BW.
Soorten 230a bedrijfsruimtes zijn bijv.:
- Kantines en clubruimtes;
- Bedrijven die diensten leveren m.b.t. het menselijk lichaam: zoals een nagelstyliste, een massage salon, nagelstylistes, beautysalons.
- Bedrijven die medische zorg verlenen: zoals een tandarts, huisarts, psychiater, psycholoog, zorginstellingen etc.
Opzegtermijn (en ontruimingsbescherming blijft belangrijk bij 230a ruimte.
Ook als u valt onder 230a bedrijfsruimte’ geldt dat opzegging redelijk moet zijn en dat u niet moet vergeten dat u ontruimingsbescherming heeft!! Als huurder krijgt u gratis van de wetgever twee maanden ontruimingsbescherming en binnen die twee manden moet u als huurder extra ontruimingsbescherming vragen via de rechter.
Heeft u vragen over de (ver)huur van 290 of 230a bedrijfsruimte, opzegging van overeenkomsten of wilt u weten welk regime van toepassing is op uw situatie? Wij helpen u daar graag bij. Neem gerust contact met ons op via info@thelegalcompany.nl of bel naar 020 345 0152.
