In deze zaak huren de eisers (een huurder) sinds februari 2021 een woning van de gedaagde (de verhuurder). De woning is onderdeel van een complex dat gebruik maakt van een duurzame warmtekoude-opslaginstallatie (WKO) voor verwarming en warm water. De exploitatie van de WKO is uitbesteed aan een derde partij (bedrijf 3), en huurders zijn verplicht om een warmteleveringsovereenkomst met dit bedrijf te sluiten.
De eisers zijn van mening dat de vaste kosten voor de WKO-installatie, die zij maandelijks aan bedrijf 3 moeten betalen, eigenlijk voor rekening van de verhuurder zouden moeten komen. Volgens hen behoren deze kosten tot de kale huurprijs, omdat ze samenhangen met de investering en het onderhoud van de installatie, die nodig is voor de verhuurde woning. Ze verwijzen hierbij naar een uitspraak van de Hoge Raad waarin was vastgesteld dat dergelijke kosten onderdeel van de huurprijs zijn.
De kantonrechter heeft in het vonnis de eisers gelijk gegeven en oordeelt dat de kosten voor de investering en het onderhoud van de WKO-installatie inderdaad bij de verhuurder horen. De huurder moet deze kosten niet apart betalen, omdat ze eigenlijk in de huurprijs zijn inbegrepen. De verhuurder wordt daarom veroordeeld om deze kosten terug te betalen en voortaan te vergoeden.
Die laat het er echter niet bij zitten en stelt hoger beroep in en niet zonder succes.
Het hof oordeelt.
De belangrijkste overwegingen van het hof zijn:
- De WKO-installatie geldt weliswaar als een onroerende aanhorigheid volgens artikel 7:233 BW, maar dit betekent niet dat de verhuurder de vaste kosten voor de installatie moet dragen.
- De huurder heeft een aparte warmteleveringsovereenkomst met Eteck, niet met Tuindorp de verhuurder. Dit impliceert dat de verhuurder Tuindorp niet verantwoordelijk is voor de kosten die Eteck in rekening brengt.
- De wet biedt geen grondslag om te stellen dat Tuindorp als verhuurder de vaste kosten van de installatie moet betalen, vooral omdat Tuindorp geen warmte of koude levert.
- Het arrest van de Hoge Raad uit 2022, waarnaar werd verwezen, is alleen van toepassing als de verhuurder ook warmte of koude levert, wat hier niet het geval is.
Het hof concludeerde dat er dus geen juridische of contractuele grondslag is voor de gestelde betalingsverplichting van verhuurder Tuindorp aan de huurders.
Welke lessen kan je als verhuurder trekken uit deze zaak
De essentie van deze zaak voor de verhuurder is dat duidelijkheid en transparantie over de kosten van voorzieningen zoals een WKO-installatie cruciaal zijn bij het sluiten van huurovereenkomsten.
Er zijn enkele belangrijke punten waar de verhuurder op moet letten:
1. Duidelijke afspraken over kosten:
- De verhuurder moet expliciet vermelden welke kosten door de huurder worden gedragen, zoals de kosten voor exploitatie en onderhoud van voorzieningen zoals een WKO-installatie.
- Dit kan in de huurovereenkomst of in aanvullende documenten, zoals een informatiebrochure, zodat de huurder goed geïnformeerd is over zijn verplichtingen.
2. Scheiding tussen huurovereenkomst en warmteleveringsovereenkomst:
- In deze zaak was de warmtelevering uitbesteed aan een derde partij, Eteck. De huurder had een aparte warmteleveringsovereenkomst met Eteck. Het is belangrijk om in de huurovereenkomst duidelijk aan te geven dat deze warmtelevering buiten de huurovereenkomst valt en dat de huurder hiervoor een aparte overeenkomst moet sluiten.
- De kosten van de WKO installatie (warmte- en koude voorziening), inclusief vaste kosten voor exploitatie en onderhoud, vallen dus niet onder de kale huurprijs en worden apart in rekening gebracht door de leverancier van de warmte (Eteck in dit geval).
3. Wetgeving en jurisprudentie in acht nemen:
- Verhuurders moeten op de hoogte zijn van relevante wetgeving zoals de Warmtewet, die de levering van warmte reguleert en de huurder beschermt tegen excessieve kosten.
- Daarnaast moet men rekening houden met relevante jurisprudentie, zoals het arrest van de Hoge Raad, dat bepaalde verplichtingen alleen oplegt als de verhuurder zelf als warmte- of koudetoevoerder optreedt, wat hier niet het geval was. Indien verhuurder wel de warmteleveringsovereenkomst had gesloten met huurders (ipv Eteck) dan had verhuurder wel moeten betalen aan huurders in deze casus.
4. Vermijd onduidelijkheid over onderhoudskosten:
- Zorg ervoor dat huurders niet in de veronderstelling verkeren dat bepaalde exploitatie- en onderhoudskosten van bijvoorbeeld een WKO-installatie inbegrepen zijn in de kale huurprijs. De kostenstructuur moet helder zijn zodat er geen ruimte is voor misverstanden over wie verantwoordelijk is voor welke kosten.
Kortom, een verhuurder moet er vooral voor zorgen dat de huurovereenkomst en de aanvullende contracten of afspraken met betrekking tot warmte- en koude levering volledig transparant zijn, en dat de kostenstructuur goed wordt gecommuniceerd om latere juridische geschillen te vermijden.
Onze ondernemingsjuristen zijn gespecialiseerd in het huurrecht en staan zowel huurders als verhuurders bij. Wilt u hierover meer weten of heeft u advies nodig? Neem dan contact op via info@thelegalcompany.nl of bel 020-345 0152.
