Inleiding
Heb ik recht op een schadevergoeding als de partij waarmee ik aan het onderhandelen ben opeens de stekker eruit trekt? De hoofdregel is dat onderhandelingen in beginsel kunnen worden afgebroken zonder dat van schadeplichtigheid sprake is maar dit is afhankelijk van de fase waarin de onderhandelingen verkeren. In een recente uitspraak van de Hoge Raad is bevestigd dat een het afbreken van de onderhandelingen door een partij niet onaanvaardbaar was, maar tóch nog gehouden kan zijn om de kosten van de andere partij te vergoeden. Best ingewikkeld. We leggen het leerstuk graag uit in deze blog evenals wat je er als afbrekende partij aan kunt doen om aansprakelijkheidsrisico’s te verkleinen.
De drie fases van onderhandelingen
Uit het principe van contractsvrijheid vloeit voort dat partijen in beginsel mogen contracteren met wie, waarover en wanneer zij willen. Dit impliceert dus ook dat partijen de onderhandelingen over een overeenkomst mogen afbreken. Deze vrijheid reikt echter niet zo ver dat een partij altijd kan weglopen van de onderhandelingstafel zonder risico’s. Dit is bijvoorbeeld niet toegestaan als de onderhandelingen zodanig vergevorderd zijn dan het onrechtmatig zou zijn om deze af te breken. Dat dit regelmatig gebeurt, zien we vooral in de vele procedures en kort gedingen die hierover worden aangespannen.
Om te bepalen of hier sprake van is, is in de literatuur en lagere rechtspraak de drie-faseleer gedestilleerd.
- In de eerste fase verkeren partijen zich in zo’n vroeg stadium dat zij de onderhandelingen schadevrij kunnen afbreken. Een partij stopt bijvoorbeeld de onderhandelingen als er nog geen overeenstemming over één of meer essentialia van de overeenkomst is bereikt, zoals de prijs. Er is dan enkel interesse getoond.
- In de tweede fase staat het partijen vrij om de onderhandelingen af te breken, maar dit leidt wel tot schadeplichtigheid van de afbrekende partij terzake de door de benadeelde partij gemaakte kosten (negatief contractsbelang). Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn indien partijen over een deel van de essentialia al overeenstemming hebben bereikt en partijen al onderhandelingskosten hebben gemaakt.
- In de derde fase staat het partijen niet meer vrij om de onderhandelingen eenzijdig af te breken. De niet-afbrekende partij mocht er dan gerechtvaardigd op vertrouwen dat de overeenkomst tot stand zou komen. Bijvoorbeeld de situatie waarin partijen al langdurig hebben onderhandeld en zij op vrijwel alle commerciële punten overeenstemming hebben bereikt. De afbrekende partij kan in zo’n geval worden veroordeeld tot dooronderhandeling of tot schadevergoeding die zich mede uitstrekt tot de gederfde winst (positief contractsbelang).
Door verkoper afgewezen projectontwikkelaars laten het er niet bij zitten!
In de zaak van 14 juni 2024 oordeelde de Hoge Raad dat een partij ook tot schadevergoeding kan zijn gehouden als het afbreken van de onderhandelingen niet onaanvaardbaar is. In de zaak stonden twee projectontwikkelaars tegenover de verkopers van twee percelen. Daartoe hadden zij een koopovereenkomst gesloten. De levering kon echter nog niet plaatsvinden omdat de gemeente een voorkeursrecht op dit perceel had en het bestemmingsplan en de erfpachtvoorwaarden eerst nog moest worden gewijzigd. Na 18 maanden trad de voornoemde ontbindende voorwaarde van de koopovereenkomst in. Partijen sloten nog wel een overeenkomst die toezag op de verlenging van de ontbindende voorwaarde, maar toen ook deze termijn afliep, was het geduld van de perceeleigenaren op en braken zij de onderhandelingen af.
Toen de projectontwikkelaars later hoorden dat de verkopers het perceel tegen een hoger bedrag hadden verkocht aan een derde, stapten zij naar de rechter en vorderden een schadevergoeding. Bij de rechtbank en het Hof kregen zij geen gelijk. Het afbreken van de onderhandelingen was namelijk niet onrechtmatig. En nou wordt het spannen.
De Hoge Raad oordeelde namelijk dat hier weliswaar sprake van was, maar dat het Hof niet voldoende rekening had gehouden met het feit dat de perceeleigenaren verrijkt waren door de inspanningen van de projectontwikkelaars. Zij hadden het voor elkaar gebokst om het bestemmingsplan te wijzigen en de grond was hierdoor meer waard geworden. De perceeleigenaren werden daarom toch in het gelijk gesteld.
Beperking aansprakelijkheidsrisico’s afbrekende partij
Uit de bovenstaande uitspraak blijkt dat de omstandigheden van het geval doorslaggevend zijn bij de vraag om een afbrekende partij bij onderhandelingen schadeplichtig is. Toch kan je als afbrekende partij wel je risico’s enigszins beperken.
Onze tips
Een van die manieren om dit soort risico’s te beperken is het sluiten van een intentieovereenkomst met de nodige voorbehouden en kostenbeperkende bedingen. Of, als dat station al gepasseerd is, je situatie goed te laten doorlichten door een jurist zodat je weet in welke fase je zit en je weet wat je wel en niet kan doen.
De juristen van The Legal Company zijn experts op het gebied van ondernemingsrecht, contractenrecht, arbeidsrecht, en privacy recht. We ondersteunen u graag om uw onderneming optimaal te beschermen. Neem gerust contact op via info@thelegalcompany.nl of bel via 020-345 0152 om een afspraak in te plannen.