Verborgen allonge bij aankoop bedrijfspand: één vergeten document kostte een verkoper € 40.000
Als ondernemer die een bedrijfspand koopt als investering, vertrouwt u op de informatie die de verkoper aanlevert. U kijkt naar de huurinkomsten, de looptijd van de huurcontracten en het verwachte rendement. Maar wat als achteraf blijkt dat de verkoper cruciale informatie heeft achtergehouden, bijvoorbeeld door een vergeten allonge (een aanvullend document bij een bestaande (huur)contract)?
Een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden laat zien wat de gevolgen kunnen zijn en welke lessen u als MKB-ondernemer hieruit kunt trekken.
De aankoop
In april 2023 koopt een B.V. een gedeeltelijk verhuurd bedrijfspand voor € 1.225.000,-. De verkoper presenteert het pand met een zogeheten Investment Memorandum: een document dat potentiële kopers inzicht geeft in de verwachte opbrengst van het pand.
Het memorandum toont een jaarlijkse huurinkomst van € 128.701,- en een “weighted average life of lease” (hierna: WALL) van de huurcontracten van 3,0 jaar. Eén van de grotere huurders heeft volgens de verkoper een huurcontract tot 31 augustus 2026. Voor de koper ziet de investering er solide uit en de aankoop wordt gerealiseerd op 1 mei 2023.
De verrassing na de levering
Kort na de koop komt de koper erachter dat er een allonge bestaat bij het huurcontract van die ene grote huurder. Deze allonge was aan koper nooit verstrekt. En wat bleek? De allonge gaf de huurder het recht om het contract op elk gewenst moment tussentijds op te zeggen, met een opzegtermijn van één jaar. De gepresenteerde WALL van 3,0 jaar viel dus in werkelijkheid lager uit.
De huurder maakte ook daadwerkelijk gebruik van het opzeggingsrecht en zegde de huur op per 31 augustus 2024. Daarmee dreigde de koper een substantieel deel van zijn verwachte huurinkomsten mis te lopen. Bovendien bleek de huurder ook nog eens een deel van de derde verdieping gratis te gebruiken en liepen er nog discussies over servicekostenachterstanden over 2021 en 2022.
De procedure
De koper stapte daarom naar de rechter. Hij probeerde in eerste instantie de koopovereenkomst te vernietigen op grond van dwaling, aangezien hij de overeenkomst had gesloten op basis van een onjuiste of onvolledige voorstelling van zaken. Als dat niet erkend zou worden, vorderde hij ontbinding van de overeenkomst of financiële compensatie van aanvankelijk ruim € 211.000,- die hij zou mislopen. De rechtbank wees alle vorderingen af en de koper ging in hoger beroep.
Ondertussen had de koper het pand al doorverkocht aan een derde voor
€ 1.250.000,-. Daardoor was vernietiging van de koopovereenkomst niet langer mogelijk, en paste de koper zijn eis aan: hij vroeg aan het hof om zijn geleden nadeel te compenseren door betaling van € 211.000,- of twee jaren huurderving van € 115.681,-.
Wat oordeelde de rechter?
Het hof geeft de koper grotendeels gelijk. De verkoper had zijn precontractuele mededelingsplicht geschonden door de allonge niet te verstrekken. Die mededelingsplicht houdt in dat u als verkoper verplicht bent om alle informatie te delen die voor de koper wezenlijk is om een goede beslissing te kunnen nemen. De allonge raakte direct aan de huur inkomstenstroom en de looptijd van de huurcontracten, juist de kern van wat de koper had gekocht.
De verkoper probeerde zich te verweren met de zogeheten “as-is”-clausule in de koopovereenkomst: een bepaling die stelt dat de koper het pand aanvaardt in de staat waarin het verkeert. Het hof verwerpt dit verweer. Deze clausule zag volgens het hof niet op de juistheid en volledigheid van de verstrekte informatie over de lopende huurovereenkomsten. De verkoper kon zich daarom niet achter de “as-is”-clausule verschuilen.
Over de derde verdieping die om niet werd gebruikt, oordeelt het hof anders: hier had de koper tijdens zijn bezichtiging zelf moeten doorvragen, omdat hij had kunnen zien dat die verdieping in gebruik was.
Bovendien was er juridisch gezien geen sprake van huur zonder tegenprestatie, dus ook geen huurrecht dat de koper kon benadelen. De servicekostendiscussie over 2022 was contractueel al voor rekening van de verkoper gelegd, zodat de koper daar ook geen schade van ondervond.
De schadevergoeding
Het hof moest vervolgens bepalen hoeveel schade de koper door de dwaling had geleden. Daarvoor paste het een methode toe die de Hoge Raad eerder in 2026 heeft vastgelegd (ECLI:NL:HR:2026:199): u vergelijkt de werkelijke situatie waarin de koper op basis van onjuiste informatie een overeenkomst heeft gesloten met de hypothetische situatie waarin de dwaling niet had plaatsgevonden. Anders gezegd: “wat zou er zijn afgesproken als ik de juiste informatie had gehad?”
Om die reden werden de gevorderde bedragen afgewezen, omdat die uitgingen van een scenario waarbij de huurder volledig zou vertrekken, wat het hof te speculatief vond.
In plaats daarvan redeneerde het hof als volgt: als de koper vóór het sluiten van de deal geweten had van de allonge, had hij naar alle waarschijnlijkheid onderhandeld over een huurgarantie voor de periode dat de huurder eerder kon vertrekken. De kans dat de verkoper zo’n garantie van één jaar had verstrekt, schat het hof op 50%. Door deze kansberekening kwam slechts de helft van de te verwachten huurderving voor vergoeding in aanmerking. Het hof stelde het daaruit voortvloeiende nadeel vast op ongeveer € 39.841,- en rondde dit naar redelijke verwachting af op € 40.000,-. Over dit bedrag is tevens wettelijke rente verschuldigd vanaf 9 december 2023.
De belangrijkste les
De kern van deze zaak is helder: een verkoper van verhuurd vastgoed mag zich niet verschuilen achter een “as-is”-clausule als hij zelf onjuiste of incomplete huurinformatie heeft verstrekt. De mededelingsplicht van de verkoper is actief en niet passief. Het is niet voldoende om zich te beroepen op de onderzoeksplicht van de koper en te zeggen “de koper had er maar naar moeten vragen.” Als u als verkoper wéét dat er een bijlage bij een huurcontract bestaat die de flexibiliteit van de huurder vergroot, dan moet u die bijlage verstrekken. Doet u dat niet, dan loopt u het risico dat de koper met succes een beroep op dwaling kan doen en geleden schade kan verhalen.
Wat betekent dit voor u als ondernemer?
Of u nu een bedrijfspand koopt als investering of zelf verhuurt, deze uitspraak biedt concrete aanknopingspunten voor de praktijk.
Als koper van verhuurd bedrijfsvastgoed doet u er goed aan om bij due diligence niet alleen te vragen om de huurovereenkomsten zelf, maar expliciet te vragen om alle bijlagen, addenda, afspraken en allonges bij die huurcontracten. Vertrouw niet blind op slechts de toegezonden informatie van de verkoper en stel zelf voldoende vragen om alle informatie boven tafel te halen. Zo voldoet u in ieder geval aan uw onderzoeksplicht als koper. Toch vervelend als u achteraf moet procederen over geleden verliezen die u vooraf had kunnen voorkomen. De juridische kosten van zo’n procedure kunnen een gelijk achteraf en positief vonnis alsnog aardig tenietdoen.
Als verkoper van verhuurd bedrijfsvastgoed geldt als vuistregel: lever alles aan wat een koper nodig heeft om een weloverwogen beslissing te nemen over de huurstromen. Denk daarbij aan niet alleen de hoofdhuurcontracten, maar ook aan aanvullende afspraken, opzegmogelijkheden, kortingen en lopende geschillen. Een “as-is”-clausule beschermt u niet als u zelf onvolledige informatie heeft verstrekt over de huurcontracten die u in diezelfde clausule noemt. Zijn er “om-niet”gebruiksafspraken gemaakt of andere coulance-regelingen? Zorg dat ook die transparant vóóraf in de onderhandelingen worden gemeld.
Voor beide partijen geldt bovendien: wees concreet in de koopovereenkomst over welke garanties worden gegeven en wat de “as-is”-clausule precies dekt. Duidelijkheid vooraf bespaart procedures achteraf.
Heeft u hulp nodig bij het (ver)kopen van verhuurd bedrijfsvastgoed, het beoordelen van koop- en huurovereenkomsten of het vastleggen van duidelijke afspraken? Wij, de ondernemingsjuristen van The Legal Company, helpen u hier graag bij. Neem gerust contact met ons op via info@thelegalcompany.nl of bel naar 020-3450152.
Blog van onze huur-en vastgoedrecht expert mr. Puck de Jong.
